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Préférer une donation-partage ou un démembrement ?

Le démembrement de propriété et la donation-partage sont deux mécanismes régulièrement mentionnés lorsqu’il s’agit de donation ou de succession de biens immobiliers. Si tous deux concernent les droits de répartition des biens immobiliers et la jouissance des revenus, leurs caractéristiques et les objectifs envisagés sont néanmoins différents.

Démembrement de propriété

Démembrement de propriété ou donation-partage ?Le démembrement de propriété est un procédé juridique qui consiste à scinder une pleine propriété en nue-propriété et usufruit. L’usufruitier percevra de son côté les revenus locatifs. De plus, ce dernier couvrira la totalité des coûts, des charges et des impôts qui encombreraient habituellement le propriétaire.

Le démembrement prend fin lors du décès de l’usufruitier. Le nu-propriétaire devient alors l’unique propriétaire et acquiert la pleine autorité sur la gestion du bien immobilier concerné. Dans le cas du décès du nu-propriétaire, la nue-propriété est transmise aux héritiers lors de la succession, qui ont uniquement accès à la nue-propriété.

L’objectif de l’opération est purement fiscal. Il s’agit d’un procédé fréquemment utilisé par des familles lors d’une donation ou d’une succession.

Dans le cas d’une location, il est notamment possible aux parents (nus-propriétaires) de financer leurs enfants (usufruitiers) tout en réduisant la note fiscale, vu qu’ils ne perçoivent aucun loyer.

Il permet en outre la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier. Par le biais d’une SCPI, un investisseur peut ainsi acquérir des parts en démembrement à moindre coût. Le prix d’acquisition est en général de 66 % soit l’équivalent d’une réduction de 34 % sur l’achat.

Donation-partage

Quand on parle de donation-partage, on inclut à la fois une donation et un plan de partage que le donateur aura déjà établi avant sa succession. Dans ce cas-là, le donateur, de son vivant, fera la répartition partielle ou complète de tous ses biens entre ses éventuels héritiers de manière définitive.

L’avantage du mécanisme est qu’il permet de fixer la valeur des biens lors de la donation. La valeur du patrimoine est alors évaluée le jour de la donation-partage. Cela contraste directement la donation “simple”, qui n’est jamais à l’abri de mauvaises surprises à l’ouverture d’une succession. Certains biens peuvent en effet avoir pris de la valeur comparés à d’autres.

L’atout majeur est qu’elle permet de prévenir les disputes entre héritiers lors du décès du donateur. Il s’agit d’un acte définitif et irréversible. Les héritiers deviennent aussitôt propriétaires des biens légués. Lors du décès du donateur, le partage concerne les autres biens de sa succession. Les biens légués par donation-partage n’ont pas forcément besoin d'être rapportés à la succession comme c’est le cas notamment pour les donations ordinaires. L’analyse des biens à léguer se déroule le jour de la donation-partage. L’évaluation comprend de nombreux cas, y compris ceux des héritiers réservataires et bien sûr la présence d’une clause de réserve d’usufruit.

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