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SCPI : fonctionnement et définition

La société civile de placement immobilier ou SCPI est un véhicule de placement pouvant être souscrit aussi bien par le particulier que par le professionnel : le prix de la souscription est accessible à tout budget, il est de plusieurs centaines d’euros. Ce produit connait aujourd’hui un vif succès auprès des Français. Qu’est-ce qu’une SCPI et comment fonctionne-t-elle ?

On dit que la SCPI est un produit de la pierre papier : l’investisseur possède le papier qu’est le titre de propriété, et l’opérateur en charge de l’exploitation du parc, la pierre. Explications :

  • Les investisseurs s’associent en achetant des parts de SCPI, dont les fonds réunis seront injectés dans l’acquisition d’un parc immobilier à mettre en location.
  • Ce parc immobilier est détenu par une société de gestion. Celle-ci se charge de choisir les biens qui composeront ce parc, de trouver les locataires et de procéder au recouvrement des loyers. En d’autres termes, l’investisseur est entièrement délesté des contraintes de la gestion locative.
  • Une fois les loyers collectés, la société de gestion reverse la part de revenus locatifs à chaque investisseur associé, et ce, en fonction de leur apport initial. Ces revenus sont appelés dividendes. La société ponctionne alors ses frais de gestion et ses commissions avant la distribution des dividendes.
  • Afin d’optimiser la mutualisation des risques, l’opérateur de gestion diversifie son patrimoine. Cette diversification porte sur la typologie du bien (immeuble professionnel intervenant dans différents secteurs d’activité, immeubles de logement). Il en est de même pour la répartition géographique.

Par ailleurs, le marché primaire ou celui de l’émission est le marché où les investisseurs souscrivent aux parts de la SCPI auprès de l’exploitant. Celles-ci peuvent cependant être revendues sur le marché secondaire : dans ce cas, les transactions se font de gré à gré. Seules les SCPI à capital fixe seront échangées sur le marché secondaire, à la différence des SCPI à capital variable.

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